El mercado inmobiliario en Alicante ofrece diversas oportunidades tanto para propietarios como para inquilinos, siendo el alquiler turístico y el alquiler de larga temporada dos de las modalidades más destacadas. Este artículo tiene como objetivo proporcionar un estudio sobre las diferencias entre alquiler turístico y larga temporada, centrándose en aspectos como tipo de contrato, duración, rentabilidad, ventajas y desventajas, así como su situación ante Hacienda y la carga tributaria y fiscal correspondiente.
Diferencias entre alquiler turístico y alquiler de larga temporada
Descripción general de cada una de las modalidades
Alquiler turístico Vacacional
El alquiler turístico se caracteriza por su corta duración y está dirigido principalmente a turistas o personas que llegan a la ciudad por cortas estancias de tiempo.
Este tipo de alquiler suele ser más flexible en cuanto a las fechas de estancia y se realiza principalmente en periodos vacacionales, o por motivos de trabajo, cursos, estudios, entre otros.
Alquiler de larga temporada
Por otro lado, el alquiler de larga temporada está pensado para inquilinos que desean residir en la propiedad por un periodo prolongado, generalmente superior a 6 meses.
Esta modalidad ofrece mayor estabilidad tanto para el arrendador como para el arrendatario.
Tipos de contratos para alquiler turístico y para alquiler de larga duración
Alquiler turístico
El contrato de alquiler turístico es de naturaleza temporal y debe cumplir con la normativa específica de alojamiento turístico de la comunidad autónoma correspondiente. Por ejemplo en la Comunitat Valenciana la vivienda deberá contar con una Licencia turística expedida por Turismo. Alquilar una vivienda sin este número de Licencia constituye una violación a la ley.
El contrato de alquiler vacacional establecerá los días de comienzo y finalización de la estancia, los datos identificatorios de las partes (propietario y huésped), la información de la vivienda, número de licencia turística, número de la póliza de seguros obligatoria, medios de pago de la estadía, el inventario de los muebles y electrodomésticos que figuren en la casa, depósito de fianza o garantía que entregue el turista, entre otros elementos.
Alquiler de larga temporada
En el alquiler de larga temporada, el contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), debiendo cumplimentar todos los datos y requisitos que establece la normativa.
Es de buena práctica, consultar a un abogado para la redacción de este tipo de contrato, ya que la relación jurídica entre las partes se prolongará en el tiempo, debiéndose cumplir con los derechos mínimos establecidos para los inquilinos, en consideración del carácter tuitivo de la normativa de alquileres en España.
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Duración de cada modalidad de alquiler
Alquiler turístico
La duración del alquiler turístico suele ser de corto plazo, variando desde unos pocos días hasta varias semanas, o incluso por meses.
Alquiler de larga temporada
El alquiler de larga temporada se caracteriza por su duración prolongada, generalmente de un año renovable, conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Rentabilidad promedio de alquiler vacacional versus alquiler de larga duración
Alquiler turístico
El alquiler turístico puede ofrecer una rentabilidad mucho más alta debido a los precios más elevados por noche, especialmente en temporada alta o media.
Pero no podemos olvidar que un alquiler turístico o vacacional tendrá mayores costos de administración, seguros de responsabilidad civil, gestión de check.in de huéspedes, limpieza de la vivienda, gastos de coladas y servicio de planchado para sábanas y toallas, insumos, servicios públicos, etc.
Alquiler de larga temporada
Aunque la rentabilidad mensual puede ser menor en comparación con el alquiler turístico, el alquiler de larga temporada ofrece una rentabilidad más estable y predecible a lo largo del tiempo.
En este tipo de modalidad, el propietario generalmente sólo pagará el coste de la comunidad y del impuesto de bienes inmuebles anualmente. El resto de servicios públicos, incluidos recogidas de basuras, estará a cargo de inquilino.
Ventajas y desventajas de alquiler turístico y alquiler de larga temporada
Alquiler turístico
Ventajas: Mayor flexibilidad, disponibilidad de la vivienda para el propietario en determinadas fechas, mayor rentabilidad en temporadas altas y medias.
Desventajas: Mayor gestión y administración, mucha rotación de inquilinos-turistas, mayor desgaste de la vivienda, posibilidad de periodos de vacancia de la vivienda desocupada.
Alquiler de larga temporada
Ventajas: Estabilidad en los ingresos, menor necesidad de gestión continuada, menor desgaste de la vivienda, menores costos de mantenimiento asociados.
Desventajas: Rentabilidad mensual potencialmente menor y compromiso a largo plazo con el inquilino. Falta de disponibilidad de la vivienda.
Situación ante Hacienda y pago de impuestos de cada modalidad
Alquiler turístico
Los ingresos generados por el alquiler turístico deben declararse como rendimientos de actividades económicas, estando sujetos a IVA e IRPF.
Alquiler de larga temporada
Los ingresos por alquiler de larga temporada se consideran rendimientos del capital inmobiliario y están exentos de IVA, aunque sujetos a IRPF (según la legislación vigente a la fecha de este blog, se puede desgravar hasta un 50% de los ingresos).
Carga tributaria y fiscal del turístico y del alquiler de larga temporada
Alquiler turístico
Como se dijera, la carga fiscal incluye el IVA, IRPF y posibles impuestos locales. Es importante gestionar correctamente estos pagos para optimizar la rentabilidad. Se deberá consultar en cada Comunidad Autónoma la normativa.
Alquiler de larga temporada
La carga fiscal se centra principalmente en el IRPF, pudiendo aplicar deducciones que minimicen el impacto fiscal.
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