Mucho se está hablando sobre la nueva limitación temporal que introduce el nuevo Decreto Ley 9/2024 de la Generalitat Valenciana. Desde ahora las viviendas turísticas sólo podrán alquilarse hasta un máximo de 10 días al mismo huésped o turista. En este artículo despejamos muchas de los interrogantes que tienen los propietarios de viviendas turísticas y damos luz sobre las posibles soluciones para enfrentar esta limitación.
Los 10 días en el nuevo decreto de Viviendas Turísticas de la Comunidad Valenciana
La nueva regulación sobre viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana, introducida por el Decreto Ley 9/2024, trae importantes cambios y restricciones que los propietarios deben tener en cuenta, especialmente en lo que respecta al tiempo de alquiler permitido.
1) Interpretación de los 10 días en la nueva ley de la Comunitat Valenciana
La nueva normativa establece que una vivienda turística se considera como tal si se alquila por un período inferior o igual a 10 días consecutivos a un mismo arrendatario. Esta medida tiene como objetivo limitar el uso intensivo de viviendas como alojamientos turísticos, diferenciando entre lo que se considera un alquiler turístico de un alquiler de temporada o alquiler de largo plazo o de vivienda habitual.
Limitación temporal arbitraria
El Decreto ha establecido un máximo de 10 días, arbitraria e infundadamente, sin exponer razones que lo justifique. ¿Por qué no establecer un límite de 15 días? o ¿de 30 días? ¿Quién ha dicho que una vivienda turística sólo puede alquilarse por tan corto plazo? ¿En qué estadísticas o informes de expertos basan y fundamentan esa restricción?
Además, si bien las estadísticas de las plataformas del tipo AirBnB o Booking dicen que las estancias en viviendas turísticas son cortas, lo cierto es que en los meses de verano Junio, Julio y Agosto las reservas suelen ser de 15 a 30 días en promedio.
Limitar arbitrariamente desde el gobierno a estos 10 días de máximo, supone una clara violación a los derechos de propiedad, consagrados en la Constitución Nacional y en el Código Civil.
Será por caso que Carlos Mazón Guixot, President de la Generalitat y Nuria Montes de Diego, Consellera de Innovación, Industria, Comercio y Turismo, quienes suscriben en nombre del Consell esta modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico, están influenciados por el sector hotelero que pugna por acaparar todas las estancias turísticas de más de 10 días en la Comunidad Valenciana?
Desde el día 8 de Agosto de 2024, cualquier persona o familia que quiera tomarse unas vacaciones de más de 11 días en nuestra querida tierra valenciana, deberá contratar inexorablemente un hotel u hostal habilitado y pagar un alto presupuesto por la tarifa. No tiene otra opción legal de hacerlo. ¿Os parece esto una medida razonable y justa? Dejaros vuestros comentarios, os leemos.
2) ¿Qué pasa si se alquila por más de 10 días?
Si una vivienda turística es alquilada por más de 10 días consecutivos, ya no se consideraría bajo el régimen de vivienda turística según la nueva ley. Esto supone que:
El arrendamiento se clasifique bajo otro tipo de contrato (arrendamiento de temporada).
El arrendamiento esté sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) - Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
Sea necesario firmar un contrato de alquiler de temporada con los turistas, con cláusulas legales eficientes para proteger al propietario)
No se podrá anunciar la vivienda en portales de las OTAs (AirBnB, Booking, Rentalia, etc).
No se podrá beneficiar de las condiciones específicas del turismo (por ejemplo poder tirar a unos huéspedes que no cumplan con Las Reglas de convivencia o de la casa).
No se podrán que cargar los datos de los huéspedes en el Registro de viajeros obligatorio (ex hospederías). Ahora Real Decreto 933/2021.-
No se podrá contar con la ayuda de la Guardia Civil en caso de incidencias o problemas con los huéspedes.
Una reserva de más de 10 días consecutivos únicamente podrá aceptarse dentro del período de tiempo que la vivienda turística este fuera del plazo de disponibilidad turística.
Alquiler de Temporada bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos
El alquiler de temporada se refiere a aquellos contratos de arrendamiento que se realizan por un tiempo determinado, generalmente para satisfacer una necesidad temporal del arrendatario (como vacaciones, trabajo temporal en otra ciudad, estudios, etc.), y no con la intención de establecer una residencia habitual.
Características clave del alquiler de temporada según la LAU:
Duración: El alquiler de temporada no tiene un límite mínimo o máximo de duración, y se acuerda libremente entre las partes. Lo que lo distingue es la intención de temporalidad.
Aplicación de la LAU: Aunque se aplica la LAU, el régimen es más flexible en comparación con el alquiler de vivienda habitual. Por ejemplo, no se aplican las prórrogas obligatorias de los contratos de vivienda habitual.
Contrato: Debe quedar claramente especificado en el contrato que se trata de un arrendamiento de temporada, mencionando las circunstancias que justifican el carácter temporal del alquiler (por ejemplo, "para estancia por motivos de trabajo durante tres meses").
Protección: Aunque es un alquiler temporal, el arrendatario sigue teniendo protección legal bajo la LAU en aspectos como la fianza y la formalización del contrato.
El futuro es aún más negro
Se espera pronto una regulación muy estricta por parte del gobierno para los alquileres de corta temporada, prohibiendo los alquileres de temporada con fines vacacionales o turísticos, y dejando sólo los alquileres por estudio, trabajo, tratamientos médicos, etc. con indicación expresa y prueba documentada de la causa de la temporalidad.
En conclusión sobre este punto, y a mi entender, el alquiler vacacional por más de 10 días sólo será atribución de los hoteles.
3) Multas por alquilar una vivienda turística por más de 10 días
Si bien la ley no establece explícitamente cuál es la multa por superar los 10 días, la violación a esta limitación supondría la aplicación de alguna de las infracciones leves, graves o gravísimas (Artículos 91 a 93), sin embargo y haciendo una lectura con mayor profundidad, podríamos encuadrar esta conducta en lo normado en el acápite 5 del artículo 91 que dice "Infracciones LEVES: 5. La realización de contratos de prestación de servicios turísticos, cualquiera que sea su soporte formal, no ajustados a las prescripciones establecidas en la norma aplicable."
Correspondiéndole al propietario que viola esta disposición un apercibimiento o una multa de hasta 10.000 euros. Conforme el Artículo 94. "Sanciones: 1. Las infracciones de carácter leve serán sancionadas con: a) Apercibimiento. b) Multa de hasta 10.000 euros."
Sin embargo, dejemos a la Jurisprudencia quien, a lo largo del tiempo, establecerá cuál será la sanción ante esta infracción.
4) Desde cuándo se aplica esta limitación de 10 días en reservas de viviendas turísticas
Esta limitación ya está vigente (para reservas tomadas luego del 8 de Agosto 2024).
Por lo tanto, como propietarios de viviendas turísticas NO podríamos aceptar reservas por las plataformas (AirBnB, Boooking, Rentalia, etc) de más de 10 días. Tendríamos que rechazarlas por imposibilidad legal de cumplir con el contrato de alquiler vacacional.
Algunos han pretendido forzar la letra de la ley, alegando que el plazo para esta limitación seria de 5 años desde la publicación en el BOE de la normativa, sin embargo el mismo cuerpo legal establece, y sin lugar a dudas, que esa prórroga de 5 años sólo es para la presentación de la referencia catastral o la adecuación a los nuevos estándares de habitabilidad, dejando zanjada la discusión.
5) Posibilidad de contratos sucesivos para evitar la limitación de 10 días.
Intentar eludir la restricción de los 10 días mediante la firma de varios contratos sucesivos podría ser considerado como un fraude de ley, y penado por la misma normativa o incluso sancionado con la baja del número del registro.
La normativa está diseñada para prevenir abusos, y los propietarios que intenten evitar estas restricciones mediante contratos consecutivos podrían enfrentarse a sanciones severas si se considera que están utilizando este método para continuar operando como alojamiento turístico para más de 10 días.
Además, consideremos el ejemplo de una familia de 4 personas. Podríamos intentar hacer una reserva de 10 días a nombre del padre, y otra reserva de 10 días a nombre de la madre, pero al momento de tener que cumplir con el Registro de Viajeros Obligatorio ( Real Decreto 933/2021) la mentira sería fácilmente comprobable por la Administración. Alcanzaría un cruzamiento de datos para comprobar que efectivamente las 4 personas de la familia se han hospedado en la casa durante 20 días.
En resumen, la nueva regulación impone un marco más estricto para las viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana, acota significativamente el plazo máxímo de estancias y eleva las sanciones para quienes no cumplan con las nuevas reglas.
6) Baja de la inscripción en el Registro de Viviendas Turísticas por alquilar más de 10 días
Según el nuevo Artículo 78, apartado 3, de la Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, "Se procederá a la baja de la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana en los siguientes supuestos: ... cuando se constate que el alojamiento se está destinando en el periodo declarado como turístico al arrendamiento como vivienda o de temporada en los términos establecidos por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos."
Es decir, que si durante el período de tiempo que tenemos declarada la vivienda como "turística" (por ejemplo del 1 de junio al 30 de septiembre), la alquilamos por más de 10 días con un contrato de temporada a unos viajeros, enterada la Administración y previa tramitación del oportuno expediente, en el que se dará trámite de audiencia a la persona interesada, se procederá a la baja de la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.
Mi opinión:
Por todo lo expuesto, amigos anfitriones de Viviendas Turísticas, debo concluir que nuestro sector ha sido limitado a un máximo arbitrario de 10 únicos días, cómo inicio de un plan sistemático de erradicación definitiva, orquestado por la industria hotelera y manipulado por los gobiernos (de cualquier color) que supimos votar. Lamento mucho esta realidad, pero os invito a todos a seguir luchando por nuestros derechos y reivindicando día a día nuestro tan digno sector de casas turísticas.
Hasta la próxima.
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